Giá nhà thu nhập thấp sẽ… thấp

Báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư bất động sản xây dựng 98 dự án xã hội, trong đó có 35 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 18.950 căn hộ,; 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 17.430 căn hộ.

Hiện tại, cũng có 129 dự án nhà ở xã hội đang tiếp tục triển khai, trong đó có 90 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 55.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 27.560 tỷ đồng; 39 dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng 27.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng.

Như vậy, chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp được Bộ Xây dựng triển khai từ năm 2009 đến nay đã đáp ứng được phần nào nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp. Không thể phủ nhận là chính sách xây dựng nhà bán cho những đối tượng thu nhập thấp nhằm bảo đảm an sinh xã hội là một chủ trương đúng đắn.

Nhưng cũng còn nhiều bất cập

Tuy nhiên, quá trình triển khai chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn còn rất nhiều bất cập. Đơn cử như về vấn đề thủ tục xác nhận điều kiện ở và thu nhập của người thu nhập thấp để có thể mua, hay vay vốn mua nhà, người dân gặp rất nhiều khó khăn để có được đủ "hai con dấu" (của cơ quan đang làm việc và chính quyền địa phương).

Khi đến UBND phường làm thủ tục xác nhận hiện trạng nhà và đất ở, nhiều người dân đành phải dẹp bỏ ý định mua nhà thu nhập thấp vì UBND phường đã từ chối xác nhận với lý không biết chắc người dân có nhà đất ở nơi khác hay không…

Việc hỗ trợ lãi suất vay của nhà ở xã hội cũng vì những thủ tục hành chính, vì vướng quá nhiều điều kiện nên rất ít khách hàng có thể tiếp cận được. Bên cạnh đó, gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà cũng gặp trục trặc khi giải ngân vì nguyên nhân chính là do ngân hàng không dám cho vay vì sợ rủi ro…

Về hạ tầng xã  hội, tiện ích dân sinh, điểm những dự án bất động sản tiêu biểu hiện tại thì thấy hầu hết đều có vị trí xa trung tâm, hạ tầng kỹ thuật đang trong quá trình hoàn thiện hoặc… chưa có gì.

Nhưng bất cập chính vẫn là giá

Với hàng loạt bất cập như trên nhưng giá thành nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn ở mức cao. Chẳng hạn, giá nhà tại dự án nhà ở xã hội ở 143 Trần Phú (Hà Đông) có giá tạm tính 16 triệu đồng/m2 (gồm cả thuế, phí bảo trì); Dự án nhà ở xã hội tại 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy) cũng có mức giá tới khoảng 14,9 triệu đồng/m2. Cũng có dự án nhà ở xã hội giá 8-10 triệu đồng/m2, nhưng địa bàn xa trung tâm trên 10 km, điều kiện sinh kế không thuận lợi, còn khó khăn trong đáp ứng nhu cầu về y tế, giáo dục....

Bất cập hơn nữa là người mua nhà thu nhập thấp muốn mua nhiều dự án nhà ở xã hội ở những vị trí đẹp lại còn phải trả thêm khoản chênh cho các "cò" lên đến 50-70 triệu đồng/căn.

Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở thương mại đang rao bán trên địa bàn Hà Nội lại thấp ngang ngửa giá nhà thu nhập thấp. Chung cư Viện 103 tại Văn Quán (Hà Đông) đang được rao bán giá dao động từ 13,9-14,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì) là một ví dụ cho thấy giá nhà ở thương mại đang "át vía" giá nhà ở xã hội.

Có nên áp giá trần nhà ở xã hội?

Sở dĩ có câu chuyện giá nhà ở thương mại thấp bằng với giá nhà ở xã hội là vì với sức ép về giải phóng hàng tồn kho đang rất lớn, nhiều dự án nhà ở thương mại đã phải chấp nhận không có lợi nhuận, thậm chí cắt lỗ để bán hàng.

Tuy nhiên, về phía các chủ đầu tư bất động sản phân khúc nhà ở thu nhập thấp thì nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng phải thừa nhận rằng, các chủ đầu tư này đang “ăn quá dày”. Thị trường bất động sản đã hạ nhiệt khá nhiều trong thời gian qua, đã có căn hộ thương mại 10 triệu/m2 thì chẳng có lý do gì các chủ đầu tư nhà ở xã hội – những người đang được hưởng nhiều chính sách ưu đãi không thể hạ giá nhà ở xã hội.

Trước thực trạng trên, câu chuyện quy định mức trần về giá nhà ở xã hội đang được nhiều chuyên gia đặt ra.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, theo quy định, khi lựa chọn phân khúc nhà ở xã hội, chủ đầu tư bất động sản đã bị khống chế mức lãi định mức là 10%. Song, đã là nhà ở xã hội thì phải khống chế giá và cần phải có mức giá trần.

Chờ câu trả lời xác đáng hơn từ Bộ Xây dựng

Tuy nhiên, câu chuyện áp giá trần nhà ở thương mại dường như lại không nhận được sự đồng thuận cao từ phía Bộ Xây dựng. Mới đây, tại một hội thảo về nhà ở xã hội do bộ Xây dựng và Ngân hàng Thế giới tổ chức, để bảo vệ các chủ đầu tư nhà thu nhập thấp, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam lại cho rằng, tùy từng điều kiện, tùy từng loại nhà mà có giá thành xây dựng khác nhau. Nếu giá nhà ở xã hội cao quá thì người dân không mua nữa, có thể lựa chọn mua nhà ở thương mại.

Câu trả lời của lãnh đạo Bộ Xây dựng xem ra chưa thỏa đáng khi Nhà nước đã và đang dành nhiều chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội nhằm kéo giá loại nhà này thấp hơn nhà ở thương mại. Người dân hướng đến tiếp cận nhà ở xã hội (dù có nhiều ràng buộc về pháp lý, thủ tục không đơn giản… ) để đổi lại giá rẻ hơn nhà ở thương mại. Song, với mức giá như hiện tại, thì không thể coi như giá nhà xã hội không có vấn đề gì.

Để làm rõ hơn câu chuyện về giá nhà ở xã hội hiện tại, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng mới đây đã quyết định thành lập Đoàn kiểm tra công tác đầu tư bất động sản và xây dựng giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tại 3 thành phố lớn. Người dân thu nhập thấp lại có thêm hy vọng giá nhà thu nhập thấp sẽ… thấp thật để có thể tiếp cận “cửa”  nhà thu nhập thấp.

Thị trường bất động sản thời của M&A dự án

“Săn” dự án bất động sản “trùm mền” đang trở thành xu hướng của các doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính mạnh ở TP. HCM. Chỉ tính từ đầu năm đến nay, thị trường đã chứng kiến nhiều thương vụ mua bán dự án bất động sản và dự báo làn sóng này sẽ còn diễn ra mạnh hơn trong thời gian tới

Trong một lần trò chuyện với chúng tôi, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở TP. HCM ví von: “Với một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, dự án do mình đầu tư được xem như là ‘đứa con’. Phải mang con đi bán là điều chẳng đặng đừng, nhưng khi không còn đủ sức nuôi, không còn cách nào khác phải chuyển cho người khác nuôi, bởi nếu cố níu giữ, ‘cả gia đình’ sẽ cùng chết”. Vị giám đốc này cũng cho biết, thị trường bất động sản đang thực sự bước vào giai đoạn cao trào mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án.

Hoạt động M&A dự án bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục sôi động trong thời gian tới

Mới đây, Tập đoàn Đất Xanh đã công bố mua lại Dự án Water Garden (khu dân cư phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP. HCM) từ CTCP Phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương (PPI).

Theo tìm hiều của chúng tôi, Sài Gòn Water Garden có quy mô gần 2,1 héc-ta, nằm sát bên sông Sài Gòn. Dự án từng được PPI đặt tham vọng chi ra 1.275 tỷ đồng để phát triển thành khu phức hợp với các hạng mục như căn hộ cao cấp, khu thương mại và dịch vụ. Tuy nhiên, do gặp khó khăn về tài chính, từ đầu năm 2013, PPI không đủ sức tự mình triển khai dự án này, nên đã kêu gọi các nhà đầu tư hợp tác triển khai hoặc chuyển nhượng lại dự án. Sau hơn 1 năm rao bán, cuối cùng dự án lọt vào tay của Đất Xanh. Điều đáng nói, dự án này trước đây từng được PPI rao giá 280 tỷ đồng, nhưng cuối cùng, Đất Xanh mua lại với giá chỉ hơn 80 tỷ đồng.

Chỉ tính từ năm 2012 đến nay, Đất Xanh đã thâu tóm khá nhiều dự án bất động sản, chỉ riêng ở quận Thủ Đức, tập đoàn này đã mua thành công 2 dự án là Sài Gòn Water Garden và dự án của Công ty Savico đổi thành tên mới là Sunview Town hiện đang được xây dựng.

Ngoài Đất Xanh, Tập đoàn Novaland cũng là một cái tên khá nổi đình, nổi đám trong hoạt động M&A dự án bất động sản thời gian gần đây. Ngay từ đầu năm 2014, Novaland đã công bố chi 3.000 tỷ đồng để mua và hợp tác đối với 3 dự án bất động sản tại TP. HCM. Những dự án mà Novaland mua lại phần lớn đều có vị trí đắc địa, nhưng chủ dự án cũ gặp khó khăn về vốn nên không thể theo đến cùng. Với lợi thế vốn lớn, ngay sau khi mua lại những dự án này, Novaland đã bắt tay xây dựng cùng lúc các dự án và tiến hành tung sản phẩm ra thị trường. Sau chưa đầy nửa năm triển khai, mới đây, trao đổi với chúng tôi, ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland tiết lộ, các dự án vừa mua lại đã có kết quả bán hàng khá thành công. Cụ thể, Dự án Lexington (quận 2) đã bán gần 500 căn, Galaxy 9 (quận 4) bán 200 căn. Còn tính chung các dự án, tính đầu năm đến nay, Novaland đã bán hơn 1.000 căn hộ.

Không công bố ồn ào, Tập đoàn Him Lam cũng đang âm thầm mua gom khá nhiều dự án có quy mô lớn. Tại ĐHCĐ thường niên 2014 của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) mới đây, ông Nguyễn Văn Sự, Tổng giám đốc HAGL tiết lộ, Tập đoàn vừa chuyển nhượng thành công một dự án bất động sản với số tiền lên đến 1.050 tỷ đồng. Và đối tác mua lại không ai khác là Tập đoàn Him Lam. Không chỉ dự án này, theo tìm hiểu chúng tôi, thời gian qua, Him Lam đã mua lại nhiều dự án khác như mua lại 49% Dự án căn hộ Hyco4 từ CTCP Thủy Lợi 4, mua lại 48% một dự án khá lớn tại quận 2, TP. HCM.

Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh, thị trường bất động sản đang mở ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính. Từ đây đến năm 2015, hoạt động M&A các dự án bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra sôi động. Còn theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Thịnh, Công ty có hoạt động mua lại khá nhiều dự án “trùm mền” thời gian qua cho biết, doanh nghiệp có vốn mua lại dự án của doanh nghiệp gặp khó khăn là hoạt động mang tính nhân văn, bởi việc mua lại này không đơn thuần là làm sống lại dự án, tạo sự sôi động cho thị trường, mà còn giải quyết được công ăn việc làm của nhiều người lao động.                 
 

Tăng Triển (Đầu tư BĐS)

Dự án bất động sản chuẩn 5 sao Đà Nẵng hoang sơ giữa phố phồn hoa

Những dự án 5 sao tọa lạc trên các khu đất vàng giữa trung tâm từng được kỳ vọng sẽ làm thay đổi bộ mặt đô thị và bất động sản Đà Nẵng. Song đã bị bỏ hoang nhiều năm nay bất chấp chủ đầu tư đã rót cả trăm triệu đô

Những dự án trăm triệu đô... trên giấy

Giới kinh doanh và đầu tư bất động sản TP. Đà Nẵng cho rằng, chính việc đặt niềm tin nhầm chỗ của cả chủ đầu tư lẫn chính quyền Đà Nẵng là nguyên nhân chính làm cho những khu đất vàng trở nên hoang hóa thời gian dài, khiến người dân bức xúc.

Người dân Đà Nẵng vẫn chưa thể quên sự kiện Công ty CP Địa ốc Vũ Long Châu tổ chức hoành tráng lễ khởi công xây dựng hai công trình, gồm Danang Center và Han Riverside. Tổng vốn đầu tư dự án là 125 triệu USD (2.600 tỷ đồng), dự kiến sẽ đưa vào sử dụng năm 2011.

Khu đất vàng bỏ hoang giữa trung tâm TP Đà Nẵng đang gây bức xúc cho dư luận.

Tuy nhiên, 3 năm trôi qua, trên mặt bằng khu đất vẫn là cỏ mọc um tùm. Lẫn trong cỏ là hàng trăm chiếc cọc lởm chởm, hoen rỉ cùng một số thiết bị, vật tư hư hỏng chẳng khác nào... sắt vụn.

Không chỉ vậy, có những khu đất - được giới bất động sản mệnh danh là "đất kim cương" - cũng rơi vào tình cảnh tương tự.

Dự án Viễn Đông Meridian Tower 48 tầng, có tổng vốn đầu tư hơn 180 triệu USD triển khai trên khu đất số 84 Hùng Vương là một ví dụ. Với tham vọng trở thành tòa tháp đôi cao nhất miền Trung, dự án được UBND TP cấp phép vào tháng 5/2008.

Thế nhưng, đến khi UBND TP. Đà Nẵng giục giã và dọa thu hồi đất thì ngày 25/7/2009, chủ đầu tư mới rục rịch khởi công; đồng thời cam kết tháng 12/2012 hoàn thành dự án, đưa vào khai thác. Sau lễ khởi công, cỏ lại mọc đầy trên khu đất bị bỏ hoang, bất chấp Đà Nẵng sau đó liên tục thúc giục và đòi thu hồi. Chủ đầu tư lại cam kết sẽ triển khai dự án vào đầu quý I/2014, rút từ 48 tầng xuống 30-33 tầng. Nhưng đã hết quý I, trên khu đất vẫn là những trụ bê tông cốt thép dở dang.

Liền kề đó là dự án Golden Square, với diện tích 10.664 m2 và có đến 4 mặt tiền, tổng vốn đầu tư lên đến 1.000 tỷ đồng. Dự án khởi công vào tháng 1/2008, nay cũng mới hoàn thành khu nhà mẫu cùng 2 tầng của khu toà tháp và vô số trụ móng rỉ sắt.

Thống kê của CBRE cho thấy, tính đến tháng 11/2013, không ghi nhận bất kỳ hoạt động thi công nào với 12 dự án trên địa bàn TP. Đà Nẵng.

Vàng mắt với đất vàng

Theo giới đầu tư, kinh doanh bất động sản, những dự án trên đều được khởi động vào thời kỳ thị trường bất động sản Đà Nẵng nóng sốt. Khi thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không tìm thấy lối ra cho sản phẩm nên việc chậm triển khai là điều dễ hiểu.

Ông Lê Anh Triệu - TGĐ công ty Phú Gia Thịnh, nhận xét, do đặc thù của thị trường Đà Nẵng, khách mua chủ yếu đến từ Hà Nội và TP.HCM nên khi bất động sản hai thành phố này khó khăn thì đầu ra của Đà Nẵng đóng băng là tất yếu.

"Nguyên tắc của đầu tư, kinh doanh bất động sản là "đất vàng" phải gắn liền với trung tâm thương mại, phải xây chung cư cao cấp. Nhưng hiện tại, chung cư bình dân tại Đà Nẵng bán còn khó thì hàng cao cấp bán cho ai. Theo tôi, đó là lý do khiến hàng loạt các khu đất vàng tại Đà Nẵng bỏ hoang, chậm triển khai" - ông Triệu nói.

Những dự án hàng trăm triệu đô tại các khu đất vàng trung tâm Đà Nẵng bỏ hoang từ nhiều năm nay

Còn ông Trần Ngọc Thành - TGĐ Đất Xanh miền Trung, cho rằng, những diễn biến của thị trường trong thời gian qua cho thấy những người quan tâm đến bất động sản Đà Nẵng chủ yếu là những người có nhu cầu thật và quan tâm đến đất nhiều hơn là chung cư.

Theo ông Thành, thị trường đang vắng bóng nhà đầu tư, chỉ những người có nhu cầu thực về nhà ở và có tiền mới dám mua. Nhưng đối tượng khách này lại không thích ở chung cư. Ít nhất, 5 đến 10 năm nữa, nhu cầu ở chung cư cao cấp của người Đà Nẵng mới có thể được cải thiện, những dự án trên mới có đầu ra.

Ông Võ Văn Cường, PCT Hiệp hội BĐS Đà Nẵng, nhìn nhận, với những dự án này, cả chủ đầu tư và chính quyền Đà Nằng đều "hụt chân".

Về phía chủ đầu tư, khi bắt tay xây dựng thì kỳ vọng một làn sóng di cư của những "đại gia" ở hai đầu đất nước cũng như Việt kiều đổ về "thành phố đáng sống". Nhưng kỳ vọng này bị chặn lại bởi khủng hoảng kinh tế.

Còn chính quyền thì kỳ vọng khi dự án hình thành sẽ làm thay đổi bề mặt đô thị của TP. Thế nhưng, dường như thành phố đã "giao đất nhầm người". "Đầu ra không có, trong khi nếu triển khai dự án thì tốn một khoản tiền rất lớn nên không ai dám thực hiện", ông Cường nói.

Làm thế nào để "đất vàng" đẻ ra vàng?

Mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Trần Thọ yêu cầu các cơ quan chức năng phải nhanh chóng vào cuộc, thúc đẩy tiến độ các dự án, nếu không sẽ bị thu hồi theo quy định. Những dự án bất động sản chây ỳ nhất phải có cam kết đầu tư hoạt động trong năm 2014 này.

Tuy nhiên, việc thu hồi là rất khó, mà thu hồi xong để làm gì cũng cần phải bàn và có kế hoạch cụ thể - một cán bộ Sở TN&MT TP. Đà Nẵng nói.

Chính lãnh đạo UBND TP cũng thừa nhận đất vàng để hoang như vậy là gây lãng phí lớn. Theo ông Văn Hữu Chiến - Chủ tịch UBND TP, thì Đà Nẵng đã mời các nhà đầu tư đến làm việc nhiều lần. Chủ đầu tư cũng đã hứa và cam kết. Dự án cũng đã khởi động trở lại, nhưng làm không nhiều và chỉ là để đối phó.

"Để tìm được nhà đầu tư khác thay thế vào đó không dễ. Chúng tôi đã tìm cả trong nước và nước ngoài nhưng chưa có nhà đầu tư nào chịu nhảy vào"- ông Chiến than thở.

Ông Võ Văn Cường kiến nghị TP. Đà Nẵng nên có kịch bản cho những khu đất "vàng" trước khi giao cho một chủ đầu tư. Ví dụ, bên cạnh các khoản tiền bắt buộc DN bất động sản phải trả như tiền đất, giải phóng mặt bằng,... Đà Nẵng cần yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ (như Quảng Nam đã thực hiện). Số tiền này ít nhất là 20% giá trị dự án. Nếu thực hiện đúng cam kết, số tiền đó sẽ được trả lại nhà đầu tư, cả gốc lẫn lãi; nếu chậm trễ, tiền sẽ bị sung công quỹ.

Vũ Trung - Hữu Phước (Vietnamnet)

Giao dịch bất động sản qua sàn có ai theo

Quanh 6 nội dung cơ bản của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sắp trình Quốc hội hôm nay 20/5/2014 giới doanh nghiệp và những người cần mua nhà quan tâm nhiều tới đề xuất bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch

Vẫn là hướng tới sự minh bạch giá trị bất động sản (thị trường) khi tới tay người mua, nhưng xét tổng quan, nhà quản lý vẫn chưa thể giải quyết tận gốc vấn đề.

Lực lượng sàn giao dịch bất động sản có mặt trên thị trường thời điểm 2008-2009 lớn tới mức không có một số liệu thống kê chính xác nào từ cơ quan hữu quan. Dẫu rằng, Luật đã nêu rõ về điều kiện hình thành, hoạt động sàn giao dịch như cơ sở vật chất, nhân sự, trình độ, đăng ký với Sở Xây dựng. Nhưng cứ sau mỗi lần kiểm tra đột xuất của cơ quan chức năng, dư luận lại "ồ lên" và mọi chuyện tiếp tục "đâu đóng đấy".

Tình trạng "ăn xổi", yếu tố giá "ảo" qua trung gian (sàn giao dịch) – gây lũng đoạn thị trường…đều có nguyên do từ chính sách

Tình trạng "như chưa từng bị quản lý" kéo dài suốt trong giai đoạn BĐS "sốt" ảo (2008 – cuối 2011). Đầu năm 2011, xử phạt hành chính 36 sàn giao dịch bất động sản (trong số 61 sàn kiểm tra): thu phạt từ 60 – 250 triệu đồng, tùy mức độ vi phạm. Đây là kết quả của đợt thanh tra do Đoàn Thanh tra liên ngành (Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Công an, Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS) thực hiện theo Quyết định 761/QĐ – BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Trong hơn 50% số sàn vi phạm, 25 sàn thuộc địa bàn Hà Nội, 11 sàn ở Tp.HCM. Trước đó chưa lâu, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, cả nước có khoảng trên 700 sàn giao dịch BĐS nhưng nhiều sàn hoạt động thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư. Trong năm 2009, chỉ có 20% giao dịch BĐS qua sàn, còn lại là "bán chui".

Tuy nhiên, ngay cả những sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư "đầy bảo đảm" như Vingroup, quyền lợi của người mua BĐS cũng chẳng khá khẩm hơn, dù mua bán qua sàn. Đó là vụ chủ đầu tư TimesCity & Royal City điều chỉnh giá căn hộ theo… CPI (năm 2011). Đành rằng, "ông lớn" này đã gần như ngay lập tức hủy bỏ cách tính này để bảo toàn thương hiệu, nhưng rõ ràng đó là một điển hình về sự thiếu minh bạch, hành xử tùy tiện trong hoạt động bán hàng của doanh nghiệp.

Để giải bài toán (do chính mình đặt ra) về thị trường lành mạnh, "sức khỏe" và chuyên môn thực sự của DN thông qua Dự Luật lần này, Bộ Xây dựng đề xuất bỏ quy định bắt buộc qua sàn giao dịch. Ý kiến phản hồi vẫn "đụng" nhau "chan chát"

Đại diện Hiệp hội bất động sản Tp.HCM tỏ ra ủng hộ nội dung này với quan điểm: quy định giao dịch BĐS qua sàn giao dịch vô hình trung đã tạo lợi ích nhất định cho các sàn BĐS, mặc dù họ không phải là cơ quan duy nhất có khả năng kết nối giữa người bán và người mua. DN thì lác đác quan điểm cổ súy bằng luận điểm: DN trực tiếp bán hàng đến người có nhu cầu sẽ tiết kiệm rất nhiều chi phí phát sinh không cần thiết (qua sàn, đồng nghĩa DN trả cho sàn khoảng 2% giá trị hợp đồng đối với mỗi giao dịch thành công). Tạm hiểu, người mua cuối cùng sẽ phải "gánh" thêm phần "cộng" mang tên sàn giao dịch vào đơn giá sản phẩm.

Chỉ xoay quanh chuyện bắt buộc hay không giao dịch bất động sản qua sàn, cho thấy nhà quản lý đang nỗ lực đưa ra chính sách "chữa cháy". Hệ thống pháp luật về quản lý, vận hành sàn giao dịch BĐS, bao gồm cả bộ tiêu chuẩn về phân loại sàn, đào tạo và cấp chứng chỉ môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sàn…. đều là "con đẻ" của Bộ Xây dựng. Nhưng sau 6 năm, kết quả nhận được vẫn là sự "thở dài não ruột" của chính nhà quản lý và cái "lắc đầu" của những người am hiểu thời cuộc.

Như một sự khởi đầu mới, cơ quan hữu trách săm sắn sửa đổi, bổ sung những điểm "chưa được" của Luật Kinh doanh BĐS 2006 từ cuối năm 2013. Thậm chí, Bộ trưởng Bộ Xây dựng mới đây khẳng định: "Luật Kinh doanh BĐS lần này yêu cầu phải phát triển thị trường BĐS có quy hoạch và có kế hoạch thay vì phát triển một cách tự phát, phong trào. Phải tăng cường sự kiểm soát của Nhà nước thay vì tư tưởng thị trường hóa, tức bỏ mặc thị trường…".

Đọc kỹ, những người chuyên "phân tích chữ nghĩa" có cảm nhận đằng sau lời tuyên bố này là sự thừa nhận về hiệu quả chính sách chưa như kỳ vọng. Nhưng lần này, việc Bộ Xây dựng đề xuất "bỏ quy định bắt buộc…" lại chưa đưa ra cơ sở thực tế một cách thuyết phục. Nói như một chủ đầu tư có tiếng về đấu thầu dự án và đấu giá đất tại Từ Liêm, đây là chính sách rất… nước đôi, nếu thành hiện thực. Bởi không bắt buộc, có thể hiểu rộng ra thành "không cấm", hoặc có giao dịch qua sàn hay không thì… tùy.

DN tạo lập BĐS luôn muốn có lợi nhuận (bán được sản phẩm), người mua nhà mơ ước mua với giá rẻ, thanh toán dài hạn với lãi suất thấp, trung gian (sàn giao dịch) là nơi chứng kiến, khớp nối hai bên cung – cầu hiệu quả nhất trong thời điểm hiện tại.

Đồng thời, những quy chuẩn, điều kiện hoạt động và nội dung về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản (mới được nêu ra cách đây chưa lâu) chỉ dùng để… tham khảo?! Ngoài ra, DN sẽ chuẩn bị tốn không ít tiền để tuyển dụng, đào tạo nhân sự làm phân phối, môi giới marketing sản phẩm trong lúc thị trường vẫn khó đủ đường.

Đại gia bất động sản "lên đời" nguồn lực lạc đi đâu

Nguồn lực đang phân bổ theo hướng "nước chảy chỗ trũng", người giàu từ đất đai bất động sản càng giàu lên trong khi các lĩnh vực sản xuất khác và nông dân vẫn khó

Tại diễn đàn Kinh tế Mùa xuân bà từng đề cập đến hiện tượng những người giàu nhất trên thị trường chứng khoán hầu như toàn đại gia về đất đai và lý giải nguyên nhân là do phân bổ nguồn lực theo hướng “nước chảy chỗ trũng”, xin bà cho biết cơ sở để khẳng định điều này như thế nào?

Bà Phạm Chi Lan: - Các đại gia hầu hết là đại gia về đất đai như ông Đoàn Nguyên Đức - Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), thật sự phần đóng góp chính vào lợi nhuận của HAGL là phần kinh doanh đất đai, bất động sản, kể cả đầu tư ở Lào, Campuchia hơn là hoạt động sản xuất. Nếu như trước đây, xuất phát từ đầu của HAGL là từ chế biến gỗ, sau là chế biến đá một phần nhưng sau này bất động sản là phần lợi nhuận chính của doanh nghiệp. Ngay cả Tập đoàn FPT được tiếng là doanh nghiệp công nghệ cao nhưng trong hoạt động của tập đoàn phần bất động sản cũng vẫn rất lớn.

Đây là điều làm cho tôi cảm thấy trăn trở. Có thể là do chính sách khuyến khích ở các ngành sản xuất chưa được đủ tốt, đủ mạnh nên việc tìm kiếm lợi nhuận ở lĩnh vực bất động sản vẫn là thuận lợi hơn nhiều đối với các doanh nghiệp nên họ lao vào đây nhiều hơn.

Thứ 2, nếu so sánh chênh lệch giữa giá thu hồi đất của người dân với giá cho thuê mặt bằng có thể nói gấp 100 lần nhau. Đền bù đất cho dân giá rất rẻ, kể cả nhà nước đứng ra đền bù nhưng sau đó giao cho doanh nghiệp. Tất nhiên doanh nghiệp cũng có đầu tư thêm về hạ tầng, mặt bằng mới có thể kiếm lời được nhưng phần nhiều các doanh nghiệp bất động sản lại chỉ đầu tư một phần mặt bằng ban đầu, ngay sau đó họ phân lô bán nền được rồi hoặc xây nhà chung cư, thậm chí chưa khởi công xây dựng đã có thể bán để huy động nguồn lực của xã hội.

Đại gia bất động sản, một mặt lấy đất của dân giá rẻ, mặt khác cho thuê mặt bằng với giá cao, thì rõ ràng một số người sẽ được hưởng lợi

Bằng cách đó họ có thể bán nhà với giá cao hơn rất nhiều so với phần đầu tư họ bỏ ra ban đầu nên sẽ có sự chênh lệch lớn và họ có được phần lợi nhuận rất cao và trở thành những người giàu có.

Ở đây còn vấn đề về lợi ích. Không phải ai muốn làm cũng được, hầu hết những doanh nghiệp muốn làm như vậy đều phải có lợi thế rất rõ về quan hệ với chính quyền, hay người có quyền cho đất, cho đai rộng rãi. Bởi vì hầu hết các doanh nghiệp vừa và nhỏ cuối cùng lại quay sang thuê lại đất của doanh nghiệp nhà nước và các nhà đầu tư để có cơ sở làm sản xuất kinh doanh.

Như vậy là họ vừa làm sản xuất thực vừa lại phải chịu giá mặt bằng cao hơn nhiều so với những doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản và được lời vì họ phải thuê mặt bằng theo giá đã xây dựng, không phải là giá lấy được từ đầu từ giải tỏa đất đai. Điều này tạo thành sự chênh lệch, quy luật “nước chảy chỗ trũng” là theo kiểu như vậy.

Người giàu từ đất đai càng có thể giàu lên còn trong khi đó, biết bao người nông dân mất đất rốt cục cũng không kiếm lại việc làm. Ngay cả khu công nghiệp được xây dựng, tỷ lệ người dân mất đất và được trở lại làm ở khu công nghiệp vẫn rất thấp so với việc họ cho các doanh nghiệp khác thuê và tuyển dụng lao động vào.

 Xin bà cho biết nếu thực tế này vẫn tiếp diễn ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế?

Bà Phạm Chi Lan: - Ảnh hưởng của nó rất rõ. Trong thời gian vừa qua, người ta đổi nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản làm cho nguồn vốn vào các lĩnh vực khác trở nên hiếm hoi hơn, đồng thời cũng đẩy mặt bằng lãi suất tín dụng của Việt Nam đến mức cao hơn như những năm vừa qua đã thấy.

Bất động sản thời gian vừa qua còn gắn với chứng khoán. Doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán cũng không ít doanh nghiệp thu hút được tiền đầu tư chứng khoán lại nhảy vào bất động sản thay vì đầu tư tiếp vào lĩnh vực của mình để mở rộng quy mô.

Bất động sản đẩy giá vốn tăng cao lên, ảnh hưởng đến các doanh nghiệp sản xuất các sản phẩm như sản phẩm công nghiệp chẳng hạn. Đầu ra của các sản phẩm cũng phải cạnh tranh với hàng nước ngoài tấn công thị trường trong nước, khi xuất khẩu cạnh tranh với bên ngoài. Vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh khó khăn, họ tính toán ra không còn lời lãi và họ phải ngưng hoạt động.

Đây là hệ quả rất lớn cho nền kinh tế, sự suy giảm nền sản xuất công nghiệp, nông nghiệp mấy năm gần đây có hệ quả từ đây khi nguồn lực bị hút và bất động sản, người ta sao nhãng, giảm quan tâm vào các lĩnh vực khác.

Mặt khác, thời gian gần đây khi bất động sản gặp khó có hiện tượng các đại gia chuyển hướng kinh doanh ngành khác, thành lập những công ty con, công ty TNHH gánh các khoản nợ do kinh doanh bất động sản tạo ra, thậm chí chuyển hướng kinh doanh nông nghiệp. Quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào?

Bà Phạm Chi Lan: - Động lực thực của họ là gì, có thật họ muốn chuyển hướng sang kinh doanh các lĩnh vực khác và từ bỏ bất động sản hay không hay chỉ là một động tác giả?

Theo tôi, nói một số các doanh nghiệp bất động sản chuyển sang chăn nuôi, nông nghiệp thực tình mà nói rất khó tin họ thực tâm làm những lĩnh vực này. Cũng có thể chữa cháy, có thể tạm thời trong lúc này họ tìm cách né tránh nào đó để chứng tỏ doanh nghiệp đang tồn tại, hoạt động được chứ không chết cùng bất động sản mà họ đã ôm.

Tôi chưa thấy đây là tín hiệu đáng mừng, đáng lẽ vào lúc này họ phải cùng nhau đưa giá bất động sản xuống vì bất động sản đã bị tăng giá một cách quá vô lý khiến Hà Nội và TP HCM có giá đắt đỏ ngang ngửa với các thành phố như Tokyo, Hồng Kông và những thành phố đắt nhất thế giới là điều cực kỳ vô lý ở một đất nước như Việt Nam khi mức sống chung còn nghèo.

Nhu cầu nhà ở thực sự của người dân còn đấy nhưng giá còn cao, không có gì khuyến khích để người ta đi vào làm nhà cho người thu nhập thấp, họ vẫn muốn làm nhà giá cao cho người trung lưu. Như vậy, người thu nhập thấp sẽ vẫn khó khăn về nhà ở và Chính phủ vẫn phải tiếp tục đổ tiền vào ưu đãi họ để họ chuyển nhưng đã chuyển được bao nhiêu đâu.

Sức ép để họ buộc phải giảm giá bất động sản xuống nhưng thực tế họ đã từng được lãi rất nhiều rồi, bây giờ họ phải chấp nhận thị trường lúc lên lúc xuống, lỗ lúc này nhưng họ đã được bù bởi trước đó họ đã có lãi rồi. Quan trọng nhất với bất động sản là trả lại mặt bằng giá phù hợp.

Tâm An (Đất Việt)

Ngân hàng nói gì về việc thế chấp nhà ở trên giấy

Từ ngày 16/6/2014 tới tất cả các phân khúc nhà chung cư, biệt thự, liền kề đều có thể thế chấp với điều kiện phải có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, xây dựng xong phần móng và hoàn thành thủ tục mua bán, có hợp đồng ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà được thế chấp phải không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước .

Ngoài ra, nhà ở xã hội cũng được thế chấp nếu thuộc dự án đầu tư xây dựng được cấp giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất. Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và chỉ được thế chấp nhà tại một tổ chức tín dụng để vay vốn. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, tức rút bớt tài sản thế chấp.

Được biết, thông tư liên tịch này đã được Bộ Xây dựng cùng 3 bộ, ngành nói trên bàn bạc và ký kết từ tháng 4/2014. Tuy nhiên, do một số điều khoản, nội dung trong thông tư chưa đạt được đồng thuận của tất cả các bên nên thời gian ban hành chính thức thông tư đã phải lùi lại.

Mới đây, phía ngân hàng bày tỏ sự không đồng tình với một số vấn đề liên quan đến quy định này. "Phía ngân hàng đề nghị bỏ quy định này", bà Nguyễn Tuyết Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng nhà nước cho biết.

Theo phân tích của bà Nguyễn Tuyết Dương, nếu kinh doanh mua bán nhà trong tương lai thì chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh, tài trợ vốn. Điều này sẽ gây nên rủi ro cho tổ chức tín dụng, nếu chủ đầu tư thực hiện dự án không đúng tiến độ.

Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia bất động sản nhận định, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ mang lại những thiệt thòi và rủi ro không nhỏ cho khách hàng cũng như các ngân hàng vì sự thiếu thông tin của khách hàng cũng như ngân hàng.

Thực trạng các dự án hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều đem dự án thế chấp các ngân hàng, có thể toàn bộ dự án hoặc chỉ quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án.

Về phía ngân hàng, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng khác và khách hàng lại thế chấp ở nơi khác. Khi chủ đầu tư mất khả năng tài chính sẽ xảy ra tranh chấp giữa các ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp thì phần thiệt lại thuộc về ngân hàng nhận thế chấp từ khách hàng.

Chưa kể, nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh ngay sau khi ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, sẽ không có tài sản để xử lý, phát mại nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân sự bởi tất cả vẫn chỉ ở “trên giấy”.

Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành thông tư hướng dẫn cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với khách hàng mua nhà, khi chủ đầu tư bất động sản đem toàn bộ dự án đi thế chấp, khách hàng không thể lựa chọn ngân hàng khác ngoài ngân hàng chủ đầu tư đã thế chấp dự án. Mặc khác, dù bỏ ra một lượng tiền lớn để mua, nhà ở của khách hàng cũng chính là phần tài sản doanh nghiệp được mang đi thế chấp nên khi doanh nghiệp xảy ra sự cố, mất khả năng trả nợ, quyền lợi của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ.

Liên quan đến việc giải ngân gói 30.000 tỷ, theo số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng tính đến hết ngày 15/4, tổng số tiền mà 5 ngân hàng đã cam kết cho vay là 3.365,9 tỷ đồng, tổng dư nợ là 1.699,4 tỷ đồng. Đánh giá về kết quả thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc giải ngân gói này vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Trong khi đó, tại buổi họp Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra vào ngày 18/4 vừa qua, ông Trần Lục Lang - Phó Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) từng cho biết, mặc dù BIDV luôn đi đầu trong việc giải ngân gói 30.000 tỉ, nhưng thực tế việc tham gia giải ngân gói tín dụng này chỉ là vì cộng đồng, vì chính sách chung chứ không hề được lợi gì.

(Đất Việt)

Ngân hàng chưa đồng tình đề xuất bán nhà hình thành trong tương lai

Phát biểu trong Hội thảo đóng góp ý kiến cho Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vừa tổ chức tại TP.HCM.

 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, Dự thảo sẽ có 7 nội dung mới so với luật hiện hành. Một trong những điểm mới đáng chú ý là mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Đồng tình với quy định mới trên, ông Huỳnh Văn Tiếp, Phó trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Cần Thơ cho rằng, thời gian qua, vì chưa có quy định, nên nhiều chủ dự án huy động vốn bằng vốn góp trả trước của người mua, gây ra nhiều hệ lụy không tốt…

Tuy nhiên, phía ngân hàng lại chưa đồng tình với một số vấn đề liên quan đến quy định mới này. “Phía ngân hàng đề nghị bỏ quy định này”, bà Nguyễn Tuyết Dương, Phó vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước nói và phân tích, nếu kinh doanh bất động sản mua bán nhà trong tương lai thì chủ đầu tư bất động sản phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh, tài trợ vốn. Điều này sẽ gây nên rủi ro cho tổ chức tín dụng, nếu chủ đầu tư thực hiện dự án không đúng tiến độ.

Chung quan điểm, ông Vũ Viết Ngoạn, Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đánh giá, việc cho phép cho thuê, mua nhà, công trình xây dựng trong tương lai là tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, lại có quy định là nhà bán trong tương lai phải có bảo lãnh và điều này có thể gây khó khăn, hạn chế cho việc kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân, do đó đề nghị không cần có sự bảo lãnh này.

Hồng Sơn (Báo Đầu tư)