Rối hướng dẫn?
Thời gian qua, chuyện khách hàng kiện chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ đã trở thành vấn đề nóng trong lúc thị trường đóng băng. Các quy định pháp luật hiện hành đồng thời cho tồn tại 2 cách tích diện tích căn hộ chung cư khác nhau. Trong khi đó, chủ đầu tư và người mua nhà không nhất quán dẫn tới nảy sinh tranh chấp.
Luật sư Thành viên Nguyễn Trúc Hiền - Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam, cho hay, không có quy định cấm chủ đầu tư lựa chọn các cách tính diện tích khác nhau cho các hợp đồng, nhưng việc quy định khác nhau sẽ dễ dẫn đến khiếu kiện của người mua nhà.
GS Đặng Hùng Võ nhận định, nguyên nhân xảy ra các vụ tranh chấp về cách tính căn hộ xuất phát từ 3 phía: cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư và cả người mua nhà. Cơ quan quản lý cũng chưa dự báo được hết các tranh chấp phức tạp xảy ra để đưa ra các quy định phù hợp nhằm tránh các tranh chấp không cần thiết.
Tranh chấp nảy sinh từ việc không đồng nhất một cách tính diện tích căn hộ.
Ông Võ phân tích, nghị định số 71-CP và Thông tư số 16-BXD đều là hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ không phải là các quy định buộc phải tính như vậy. Điều quan trọng nhất để tính toán về diện tích, đơn giá hoặc giá trị là cam kết trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua nhà.
Qua tìm hiểu, cho thuê văn phòng quận 1 biết rằng: Thông tư 16 của Bộ Xây dựng lại hướng dẫn quá vắn tắt nên không thể hiện rõ được quy định tại Luật nhà ở và Nghị định 71, khiến người mua nhà bị tác động về cách tính diện tích căn hộ. Hướng dẫn cách tính diện tích trong hợp đồng tại Thông tư 16 cần phải thống nhất với các quy định tại Nghị định 71, lúc đó sẽ có hiệu quả hơn cho thị trường BĐS. Trong trường hợp nội dung không thống nhất, trước hết phải căn cứ vào luật, sau đó đến nghị định và cuối cùng là thông tư.
Ông Võ cho biết thêm: “Về chuyện không thống nhất giữa thông tư với nghị định với Luật nhà ở, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã chỉ đạo các Bộ có liên quan báo cáo để đưa ra kết luận cuối cùng. Chúng ta phải chờ đợi kết luận này. Nếu trường hợp thông tư sai thì cần phải có ý kiến đầu tiên là Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật của Bộ Tư pháp. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ phải đưa ra phương án xử lý.”
Cần có quy định cụ thể
Về phía cơ quan quản lý, ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) cho rằng, cách tính diện tích đã được Bộ Xây dựng quy định tại Thông tư 16, nhưng ở đây tính diện tích nhà chung cư khi đưa vào sử dụng, các quy định pháp luật thay đổi liên tục và phải dựa vào văn bản pháp luật hiện hành.
“Trường hợp, hợp đồng trước thời điểm có Nghị định 71 thì chúng ta phải dựa trên hợp đồng cụ thể để hướng dẫn người mua nhà và chủ đầu tư, căn cứ các quy định để có thương lượng, thảo thuận về cách tính. Tôi lưu ý, hợp đồng mua bán dựa trên thỏa thuận dân sự của người mua và chủ đầu tư. Theo quy định, hợp đồng đã tuân theo Luật dân sự, nếu xảy ra tranh chấp thì phải chuyển sang tòa án xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật”, ông Hiền cho biết.
Liên quan tới rắc rối trong 2 cách tính diện tích căn hộ, ông Hiền cho rằng, trong quá trình nghiên cứu tới đây, cần phải đưa ra một cách tính đơn giản nhất dễ hiểu nhất để người mua nhà dễ nhận biết trước khi thực hiện ký kết hợp đồng mua nhà, tránh xảy ra tranh chấp.
