Thị trường địa ốc hạng trung Hà Nội lên ngôi

Theo báo cáo của CBRE, quý IV/2013, thị trường căn hộ tiếp tục chứng kiến hoạt động mở bán mới thận trọng, với 1.400 căn, giảm 30% so với quý trước. Trong khi đó, hoạt động chào bán lại diễn ra khá sôi động, do chủ đầu tư bất động sản tập trung giải quyết hàng tồn kho hơn là tung sản phẩm mới.

Quý IV/2013 cũng ghi nhận một khối lượng căn hộ hoàn thiện lớn, đạt 7.500 căn. Phần lớn nguồn cung đến từ các dự án quy mô như Đại Thanh, The Sparks (trước đây là Lê Văn Lương Residential), Mandarin Garden...

Đặc biệt, theo ông Richard Leech, điểm nổi bật nhất trong quý này là việc các chủ đầu tư bất động sản chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2) sang sản phẩm giá trung (20 - 30 triệu đồng/m2).

“Lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới”, ông Richard Leech nói và cho biết, không như các quý trước, khi giao dịch chủ yếu diễn ra ở khoảng giá thấp, quý IV/2013 chứng kiến lượng giao dịch tập trung nhiều hơn ở khoảng giá trung. Nhiều khả năng, đây là kết quả của việc niềm tin của người tiêu dùng được cải thiện đáng kể, giúp tổng lượng giao dịch tăng đến 50% so với quý trước đó.

Tuy vậy, giá bán trên thị trường bất động sản thứ cấp vẫn tiếp nối xu hướng giảm. Mức độ giảm trong quý IV, dù thấp hơn nhiều so với các quý trước, vẫn nhỉnh hơn so với quý III. Rõ ràng, quá trình phục hồi giá cả, nếu có, sẽ diễn ra chậm.

2014 dự kiến đón nhận một lượng căn hộ hoàn thiện khá lớn, gây áp lực cạnh tranh mạnh mẽ lên các dự án sẽ chào bán mới. Vì vậy, các dự án chất lượng được kỳ vọng sẽ có lượng giao dịch tăng, dù giá cả có thể không tăng tương ứng.

Phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội thời gian gần đây cũng đã sôi động hơn khi chủ đầu tư điều chỉnh cả mức giá và diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

Theo khảo sát của CBRE, trong quý IV/2013, thị trường ghi nhận hai dự án chào bán mới của các chủ đầu tư trong nước. Cụ thể, Công ty Viglacera chào bán 20 căn liền kề tại Dự án khu đô thị Xuân Phương (huyện Từ Liêm) và Tập đoàn Hà Đô chào bán 98 căn liền kề, nhà phố tại Dự án Khu đô thị Duyên Thái (huyện Thường Tín). Bên cạnh yếu tố giá bán, thì tiện ích dịch vụ và mức độ hoàn thành hạ tầng chung của dự án biệt thự, nhà liền kề là 2 yếu tố quan tâm hàng đầu đối với khách hàng. Điều đó lý giải vì sao các chủ đầu tư tiếp tục quảng cáo các đợt chào bán với điểm nhấn là cơ sở hạ tầng và các tiện ích phục vụ cho người dân sống trong khi đô thị.

Bất động sản cho thuê giảm giá

Thị trường văn phòng không ghi nhận nguồn cung mới trong quý IV/2013. Giá chào thuê trung bình tiếp tục giảm trên toàn thị trường. Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm vẫn tiếp diễn, do khu trung tâm thiếu hụt mặt sàn văn phòng diện tích lớn và mức giá thuê khá cao. Những khách thuê lớn thường chuyển đến các tòa nhà mới, nhằm nâng cao chất lượng văn phòng và thu hẹp diện tích thuê, trong khi được hưởng mức giá mới thấp hơn.

Điểm nhấn của thị trường bất động sản bán lẻ trong quý IV/2013 là sự kiện Trung tâm thương mại Vincom Megamall - Times City của chủ đầu tư Vingroup chính thức khai trương, cung cấp hơn 100.000 m2 diện tích sàn bán lẻ. Hai dự án mới khác là Ocean Mall Trung Hòa Nhân Chính (18.500 m2) và Hồng Hà Center (tổng diện tích khối đế bán lẻ cho thuê đạt khoảng 4.000 m2). Trong khi đó, Hà Thành Plaza tạm thời đóng cửa để cải tạo. Do đó, đến cuối quý IV/2013, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê thực đạt hoảng 569.660 m2, tăng 19,2% so với quý trước đó và tăng mạnh 91% so với cùng kỳ năm 2012.

Giá thuê trung bình toàn thị trường đạt 41,4 USD/m2/tháng, giảm 11,9% so với quý trước đó. Giá giảm trên cả hai khu vực trung tâm (giảm 8%) và khu vực ngoài trung tâm (12,2%). Tỷ lệ trống toàn thị trường trong đạt 15,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý III/2013 và tăng 2,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2012. Trong đó, tỷ lệ trống của các trung tâm thương mại đạt 15,5%, tăng 1,9 điểm phần trăm so với quý trước đó, chủ yếu do một số khách thuê rút khỏi dự án hiện hữu.

Nhận định về xu hướng dịch chuyển khách thuê, ông Richard Leech cho biết, trong quý IV/2013 có tất cả 324 khách thuê mới tại trung tâm thương mại (trong đó 216 khách đến từ Vincom Megamall - Times City và 27 khách đến từ Ocean Mall Trung Hòa Nhân Chính) và 140 khách thuê đóng cửa. Nếu không tính trung tâm thương mại mới khai trương, số lượng cửa hàng đóng cửa nhiều hơn số lượng cửa hàng mở mới tại các trung tâm thương mại hiện hữu, điều này cho thấy khó khăn tại thị trường bán lẻ.

Theo Bộ Công thương, đến cuối năm 2012, số nhà bán lẻ nước ngoài chiếm hơn 40% trong số 700 siêu thị tại Việt Nam; 31 trong số 125 trung tâm thương mại hiện tại có yếu tố đầu tư bất động sản nước ngoài. Con số này thể hiện mức độ quan tâm và phát triển mạnh của các nhà bán lẻ nước ngoài tại thị trường Việt Nam, đồng thời cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng lớn, đòi hỏi các nhà bán lẻ trong nước cần có sự chuẩn bị tốt về mặt quản lý cũng như vận hành.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phân phối DTJ Sau một thời gian dài thị trường bất động sản Hà Nội bị “đóng băng” thanh khoản, nhiều người đã xem nhà ở giá rẻ như một “cứu cánh” cho thị trường, vì được hưởng hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Chính phủ, cũng như của địa phương. Nhiều chủ đầu tư đã đổ xô sang xin làm nhà giá rẻ, một số dự án nhà giá rẻ được chào bán và sản phẩm được các khách hàng săn đón. Có những dự án tạo hiệu ứng tâm lý dẫn đến sốt hàng - điều hiếm xảy ra đối với thị trường Hà Nội vài năm qua. Tuy nhiên, nhìn một cách tổng thể thì nhà giá rẻ thường tọa lạc ở vị trí xa trung tâm, thủ tục giấy tờ mua bán phức tạp, nhiều rào cản, và cơ bản là người thu nhập thấp vẫn không đủ khả năng mua nhà, kể cả giá rẻ khi chưa nhận được dòng vốn hỗ trợ. Chính vì vậy, cho đến nay, nhiều dự án nhà giá rẻ, nhà xã hội thanh khoản vẫn thấp. Tôi vẫn cho rằng, phân khúc nhà giá trung bình, hoặc kể cả cao cấp có vị trí đẹp, xây dựng đúng tiến độ, chủ đầu tư uy tín, thì vẫn tiêu thụ tốt. Thực tế, các đợt mở bán trong quý IV vừa qua, đa phần các sản phẩm đều có giá trên 20 triệu đồng nhưng vẫn “hút” khách hàng. Sang năm 2014, khi kinh tế ngày càng ổn định và tăng trưởng, thu nhập của người dân tăng lên, tâm lý ổn định hơn, tôi tin rằng, giao dịch căn hộ giá trung bình sẽ tăng mạnh.

Thông tin quy hoạch mới về bất động sản TP HCM

UBND Thành phố đã duyệt đồ án quy hoạch bất động sản tại phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư Tam giác xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh.

Theo quy hoạch, Khu dân cư Tam giác xã Tân Nhựt có tổng diện tích 83,54 ha, quy mô dân số vào khoảng 11.000 người. Khu vực có tính chất là khu dân cư xây dựng mới kết hợp khu dân cư hiện hữu cải tạo chỉnh trang.

Khu dân cư Tam giác xã Tân Nhựt có phía Đông giáp đường Thế Lữ và đường Nguyễn Cửu Phú, phía Tây giáp tuyến đường nối Tân Tạo - Chợ Đệm thuộc đường Cao tốc TP.HCM - Trung Lương, phía Nam giáp sông Chợ Đệm, phía Bắc giáp đường Thế Lữ.

Toàn khu vực quy hoạch bất động sản được phân chia làm 2 đơn vị ở: Đơn vị ở 1 có diện tích 54,50 ha, dân số dự kiến sau năm 2020 là 6.170 người; Đơn vị ở 2 có diện tích 29,04 ha, dân số dự kiến sau năm 2020 là 4.830 người.

Trước đó, UBND Thành phố cũng đã duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư xã Vĩnh Lộc B (khu 1) với tổng diện tích 237,91 ha, quy mô dân số khoảng 40.000 người. Khu vực có tính chất là khu dân cư.

Toàn khu vực quy hoạch gồm 4 đơn vị ở: Đơn vị ở 1 có diện tích 61,0 ha, dân số 9.138 người; Đơn vị ở 2 có diện tích 64,8 ha, dân số 6.221 người; Đơn vị ở 3 có diện tích 58,7 ha, dân số 10.507 người; Đơn vị ở 4 có diện tích 93,5 ha, dân số 14.134 người.

Khu dân cư xã Vĩnh Lộc B (khu 1) có phía Đông giáp đường Võ Văn Vân, phía Tây giáp đường Vĩnh Lộc (Hương lộ 80), phía Nam giáp đường Lại Hùng Cường, phía Bắc giáp đường Vĩnh Lộc (Hương lộ 80).

Nghị định mới của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Tại Điều 5 của dự thảo bất động sản nêu rằng: Trong trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm: Đơn giá thuê đất hàng năm  =  Tỷ lệ %  x  Giá đất của thời hạn cho thuê đất (giá đất tính thu tiền thuê đất).

Tỷ lệ % được dự tính như sau: Trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ giá đất một năm là 1%. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại,... có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế kinh doanh, căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định, nhưng tối đa không quá 3%. Đối với đất vùng sâu, vùng xa, điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, UBND cấp tỉnh quyết định, tối thiểu không dưới 0,5%.

Cấp tỉnh có quyền định giá

Giá đất được tính bằng giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất (gọi tắt là hệ số- theo mục đích sử dụng đất tương ứng, tại thời điểm nhà nước quyết định cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng).

Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch sử dụng đất hàng năm; UBND cấp tỉnh ban hành hệ số, sau khi xin ý kiến của Thường trực HĐND cùng cấp.

Trường hợp thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đơn giá là giá đất của thời hạn thuê được tính bằng giá đất nhân (x) với hệ số (theo mục đích sử dụng đất tương ứng).

Đối với một số trường hợp sử dụng đất thuê để xây dựng dự án bất động sản có hệ số sử dụng đất cao hoặc có vị trí đất ở tại các đầu mối giao thông, khu trung tâm có khả năng sinh lợi cao, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, tính thu tiền thuê đất hàng năm của chu kỳ ổn định đầu tiên hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất (theo quy định của Chính phủ về phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể và tư vấn định giá đất), mà không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất.

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê thì đơn giá thuê đất, giá đất tính thu tiền thuê đất trả một lần được xác định như sau:

Đấu giá quyền sử dụng đất thuê đối với hình thức trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê đất thì đơn giá thuê đất trả một lần là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê. Đơn giá khởi điểm để đấu giá được xác định bằng giá đất có cùng thời hạn do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số được ban hành tại thời điểm xác định, trừ trường hợp đấu giá đối với đất cho thuê.

Đấu giá quyền sử dụng đất thuê đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Đơn giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất được xác định bằng với đơn giá thuê đất trong trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá.

Trong phần này, dự thảo đưa ra 2 phương án, trong đó: phương án 1: Đơn giá trúng đấu giá được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định, thực hiện điều chỉnh theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh. Phương án 2: Đơn giá trúng đấu giá được ổn định trong toàn bộ thời gian thuê đất.

Xây công trình ngầm giá thuê bằng nửa mặt đất 

Đối với đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất), theo Luật Đất đai 2013: Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, đơn giá được xác định bằng 50% đơn giá thuê đất trên bề mặt, với hình thức thuê đất trả tiền hành năm (có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất).

Nếu là trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đơn giá thuê đất được xác định bằng 50% giá đất trên bề mặt, với hình thức thuê đất tương ứng...

UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá (của cả 2 hình thức trên) để xây dựng công trình ngầm đối với từng dự án cụ thể.

Đối với đất xây dựng công trình ngầm gắn với phần ngầm công trình xây dựng trên mặt đất, mà có phần diện tích xây dựng công trình ngầm vượt ra ngoài phần diện tích đất trên bề mặt có thu tiền thuê đất thì phần diện tích vượt thêm này phải nộp bằng 50% số tiền thuê đất bề mặt tương ứng (phần vượt thêm).

Giá thuê mặt nước ổn định tối đa 300 triệu đồng/km2

Mặt nước (không thuộc phạm vi quy định tại Điều 10 Luật Đất đai) có khung giá thuê được quy định như sau: Dự án sử dụng mặt nước cố định: từ 20 triệu đồng đến 300 triệu đồng/km2/năm. Dự án sử dụng mặt nước không cố định: từ 100 triệu đồng đến 750 triệu đồng/km2/năm.

Giá thuê của từng dự án do chủ tịch tỉnh quyết định. Trường hợp mặt biển thuộc địa giới hai tỉnh, thành phố (trực thuộc trung ương) trở lên thì chủ tịch các tỉnh, thành phố thống nhất giá thuê; nếu không thống nhất được thì Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Việc xác định tiền thuê mặt biển đối với các dự án khai thác dầu khí ở lãnh hải và thềm lục địa Việt Nam, Bộ Tài chính sẽ có hướng dẫn riêng.

Sức nóng từ 770 đô thị nước ta

Nước ta hiện có 770 đô thị, tỷ lệ đô thị hóa đạt hơn 33%,với khoảng 30 triệu dân. Số lượng đô thị nhiều nhưng thực tế, hơn 50% dân cư đô thị chủ yếu tập trung ở 16 thành phố lớn là đô thị loại đặc biệt và loại 1. Tại hội nghị triển khai chương trình đô thị quốc gia giai đoạn 2012-2020 vừa diễn ra, nhiều ý kiến cho rằng, đô thị Việt Nam phát triển thiếu kiểm soát, áp lực do quá tải lên hệ thống hạ tầng và làm nảy sinh nhiều vấn đề.

Đô thị hóa diễn ra quá “nóng”, dẫn đến hệ lụy tất yếu là phát triển mạnh về số lượng nhưng yếu về chất lượng cùng với những “biến tướng” trong quy hoạch.

Theo Cục Phát triển đô thị, dân số đô thị hiện nay tăng 1,35 triệu người so với năm 2012, tạo ra những thách thức lớn về nhà ở, lao động, việc làm, hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi trường. Tỷ lệ đô thị hóa tại các tỉnh, thành phố phân bổ không đều, tạo ra các dòng di cư vào đô thị lớn chưa kiểm soát được. Quy loại đô thị chưa đáp ứng được tầm nhìn dài hạn, có sự lệch pha lớn giữa quy hoạch và thực tiễn. Nhiều quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu không tuân thủ, thậm chí phá vỡ quy hoạch chung.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam phân tích, công tác lập, phê duyệt phân khu, chi tiết, thiết kế đô thị còn rất chậm, không đáp ứng được nhu cầu quản lý. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến cơ chế xin-cho trong thực hiện quy hoạch, “chạy” dự án và cũng là nguyên nhân của sự tùy tiện thay đổi quy hoạch đã phê duyệt. Hàng loạt nhà cao tầng ở Hà Nội, TP.HCM xây dựng với mật độ dày đặc, nhấp nhô, vi phạm quy hoạch đã phê duyệt.

Việc cấp phép tùy tiện nhiều dự án bất động sản cao tầng ở hai đô thị lớn này, thậm chí còn vượt chiều cao, tầng nhà so với quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị. Nhiều quyết định đúng đắn như di dời các nhà máy, xí nghiệp, công sở, bệnh viện ra ngoại thành nhằm giảm áp lực dân cư, tăng diện tích công cộng nhưng thực hiện không nghiêm. Nhà máy, xí nghiệp sau di dời lại “cắm” vào đó nhiều công trình mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư và cả nhóm lợi ích, làm tăng mật độ dân số và giao thông, vi phạm chỉ giới quy hoạch, thiết kế xây dựng diễn ra phổ biến. Hàng nghìn nhà dân, nhà chung cư xây vượt phép, hàng loạt nhà xây dựng lấn chiếm không được xử lý kịp thời dẫn đến nhiều nhà dẹt, nhà méo, có nơi chỉ 4-6m2. Tình trạng ngập úng, ngõ ngách nhỏ hẹp, khi có sự cố xe cứu thương, cứu hỏa không thể vào được.

Đáng lo ngại là, tại các khu chung cư đang bị phá vỡ do mật độ dân cư quá lớn, các hộ dân tự ý lấn chiếm đất lưu không, xây thành chỗ ở. Việc cơi nới tùy tiện, tạo nên những “chuồng chim, chuồng cọp”. Hệ thống giao thông nội bộ bị quá tải. Hiện các chủ đầu tư tập trung khai thác chức năng ở để kinh doanh sau khi bù đủ diện tích tái định cư. Điều này làm chất tải thêm hạ tầng xã hội và dân cư vào nội thành.

Đô thị hóa diễn ra quá “nóng”, dẫn đến hệ lụy tất yếu là phát triển mạnh về số lượng nhưng yếu về chất lượng cùng với những “biến tướng” trong quy hoạch bất động sản. Phát triển đô thị thiếu bền vững chính là vì thiếu kiểm soát, thiếu “luật hóa” chặt chẽ trong quy hoạch, quản lý, xây dựng.